Comisia propune schimb automat de date despre beneficiarii reali ai proprietăților imobiliare din alte state UE

Administrațiile fiscale din Uniunea Europeană ar urma să facă schimb automat de informații și despre beneficiarii reali ai proprietăților imobiliare, extinzând un sistem care permite deja transmiterea între state a unor date despre proprietatea și veniturile imobiliare ale contribuabililor. Modificarea apare în reforma Directivei privind cooperarea administrativă în domeniul fiscal, DAC, iar Comisia vrea în paralel ca fiscul să poată accesa informațiile aflate în alte registre ale administrației naționale, chiar dacă acestea nu se găsesc în prezent în bazele sale proprii.

Statele membre schimbă deja între ele informații fiscale despre proprietatea și veniturile provenite din imobile, dar sistemul actual are o limită practică importantă. Directiva DAC obligă administrația unui stat să transmită datele „disponibile” despre un rezident al altui stat, iar această noțiune a fost legată în mare măsură de informațiile aflate efectiv în dosarele și bazele de date ale administrației fiscale. Dacă datele despre un imobil există într-un registru funciar administrat de o altă autoritate, ele nu ajung neapărat automat și în circuitul fiscal european.

Evaluarea Comisiei arată amploarea acestei diferențe: 24 dintre cele 27 de state membre schimbă în prezent informații din categoria proprietății și veniturilor imobiliare, în timp ce alte categorii sunt acoperite de un număr diferit de administrații. Reforma încearcă să transforme informația deja deținută de stat într-o resursă disponibilă și pentru cooperarea fiscală, fără să oblige contribuabilul să furnizeze din nou aceleași date unei alte instituții.

În noua definiție, „informația disponibilă” ar include date aflate în registrele și bazele administrației publice la nivel național, nu numai ceea ce se află deja în sistemele fiscului. Pentru proprietăți, Comisia leagă această modificare de infrastructura creată prin noile reguli europene împotriva spălării banilor, care obligă statele să organizeze acces electronic la informațiile despre bunurile imobiliare, proprietarii acestora și tranzacțiile relevante.

Propunerea merge mai departe decât identificarea numelui înscris într-un registru de proprietate. Articolul privind schimbul automat de informații include explicit și „beneficial ownership”, beneficiarul real al imobilului. În situațiile în care proprietatea este deținută printr-o societate, un trust sau o altă structură juridică, administrația fiscală poate avea astfel acces și la informația privind persoana care se află în ultimă instanță în spatele structurii de proprietate, conform definițiilor utilizate de legislația europeană împotriva spălării banilor.

Această diferență poate fi semnificativă în cazul patrimoniilor transfrontaliere. Un registru imobiliar poate indica o societate ca proprietar juridic al unui apartament, al unei clădiri sau al unui teren, în timp ce informația privind beneficiarul real arată persoana sau persoanele care dețin ori controlează în ultimă instanță compania sau structura respectivă. Combinarea celor două tipuri de date permite administrației fiscale să lege mai ușor activul de contribuabilul aflat în propria jurisdicție.

Pentru un rezident fiscal român, mecanismul ar putea însemna că informațiile disponibile într-un alt stat membru despre un imobil pe care îl deține direct sau al cărui beneficiar real este pot fi transmise administrației fiscale din România. În sens invers, autoritățile române ar putea furniza administrației fiscale din alt stat informații disponibile despre proprietățile din România legate de rezidenții acelui stat.

Transmiterea informației nu stabilește însă dacă apare o obligație fiscală și nici valoarea acesteia. Locul în care trebuie declarat un venit, tratamentul unei proprietăți și eventualele obligații privind impozitul pe venit, câștigurile de capital, patrimoniul sau alte taxe depind în continuare de legislația națională și, după caz, de convențiile pentru evitarea dublei impuneri. DAC organizează cooperarea dintre administrații, nu introduce un impozit european asupra proprietăților.

Această distincție este relevantă în contextul în care dosarul a fost discutat în aceeași reuniune parlamentară în care eurodeputații și parlamentarii naționali au dezbătut separat posibilitatea taxării persoanelor cu averi foarte mari. Schimbul automat de informații despre proprietăți și beneficiarii lor reali este o propunere legislativă concretă privind capacitatea administrațiilor de a identifica active transfrontaliere. Dezbaterea privind o eventuală taxă pe marile averi este un dosar politic separat și nu este creată o asemenea taxă prin reforma DAC.

Comisia propune și schimbarea modului în care administrațiile fiscale ajung efectiv la informație. Statele ar trebui să le ofere acces imediat, direct și gratuit la datele care permit identificarea unei proprietăți și a persoanelor fizice, juridice sau structurilor care o dețin, precum și la informațiile relevante despre tranzacții. Accesul ar urma să fie oferit electronic printr-un punct unic în fiecare stat, iar datele ar trebui să fie disponibile în format digital și, acolo unde este posibil, într-o formă care poate fi prelucrată automat.

Același sistem nu devine accesibil publicului prin această reformă. Propunerea privește autoritățile fiscale competente și schimburile administrative dintre state, iar utilizarea datelor rămâne supusă regulilor europene privind protecția datelor. Comisia prevede că schimburile se realizează prin infrastructură electronică securizată și că accesul în administrațiile fiscale este rezervat funcționarilor autorizați.

Pentru categoria în care intră proprietățile imobiliare, informația ar trebui transmisă cel puțin anual, cât mai curând după ce devine disponibilă și, în orice caz, în termenul stabilit de directivă după încheierea anului fiscal relevant. Sistemul este construit pentru ca administrația din statul de rezidență să poată compara informațiile primite din străinătate cu declarațiile și datele fiscale pe care le deține deja.

Reforma rezolvă și o altă problemă identificată de Comisie: statele nu schimbă în prezent toate aceleași categorii de informații. După eliminarea categoriei separate privind anumite produse de asigurare de viață, pe care Comisia o consideră în mare parte redundantă cu alte obligații de raportare, ar rămâne șase categorii principale. Propunerea cere ca toate să fie incluse în schimbul automat atunci când informația este disponibilă, în locul unui sistem în care acoperirea diferă de la un stat la altul.

Extinderea către beneficiarii reali ai imobilelor urmează și activitatea OECD privind schimbul de informații fiscale despre proprietăți. Standardul internațional dezvoltat în 2025 urmărește ca administrațiile fiscale să poată utiliza informația deja disponibilă în registrele naționale pentru a vedea dincolo de proprietarul formal și pentru a identifica structurile transfrontaliere de deținere.

Comisia a prezentat propunerea de reformare a DAC la 24 iunie. Dosarul, înregistrat ca 2026/0168(CNS), se află în procedură de consultare, cu Comisia pentru afaceri economice și monetare a Parlamentului European responsabilă de poziția Parlamentului. Consiliul este instituția care trebuie să adopte directiva, iar în materie fiscală decizia necesită acordul unanim al statelor membre.

Calendarul din propunerea Comisiei plasează aplicarea principalelor modificări privind informațiile imobiliare la 1 ianuarie 2030, după transpunerea națională până la sfârșitul lui 2029. Aceste date fac parte din proiectul legislativ și se pot modifica în negocierile dintre state înainte de adoptarea formei finale.